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2018年的“金九銀十”，樓市熱點(diǎn)不斷：萬(wàn)科喊出“活下去”、房企排隊(duì)打折促銷、業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌打砸售樓處……外界不禁猜測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)真的要過(guò)冬了嗎？

 對(duì)于地產(chǎn)圈的人來(lái)說(shuō)，“地王”頻出，“搶房”大戰(zhàn)，房?jī)r(jià)如脫韁野馬般上漲，這一切好像是一場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn)的夢(mèng)。

 把時(shí)鐘撥回兩年前，2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2017 年3月，政府工作報(bào)告提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。過(guò)去的兩年里，樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，各地實(shí)施的調(diào)控措施達(dá)上千次。

就在今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力趨大的背景下，人們觀望調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)之時(shí)，7月31日，中央政治局會(huì)議發(fā)出最強(qiáng)樓市調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，幾字之差，但徹底改變了樓市的預(yù)期。中央明確并堅(jiān)定了對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度，且比以往任何一次都要堅(jiān)決。

 為什么“房?jī)r(jià)神話”必須終結(jié)？

在過(guò)去的很多年，房?jī)r(jià)一直持續(xù)“只漲不跌”的神話，房地產(chǎn)不僅成為投資者和投機(jī)者的優(yōu)質(zhì)“理財(cái)產(chǎn)品”，也成為不少企業(yè)比主業(yè)更賺錢的業(yè)務(wù)。甚至有企業(yè)脫離了轉(zhuǎn)向地產(chǎn)，有泛地產(chǎn)化之憂。這也使得大量的熱錢涌向了地產(chǎn)業(yè)。

而房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅推高了工商企業(yè)房產(chǎn)資源的成本，擠壓了工商企業(yè)的利潤(rùn)，也削弱了居民的消費(fèi)能力，降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力。很難想象一個(gè)“居者難有其屋”的城市，能真正留住人才。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)做“火車頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)中“吸血”。

地價(jià)降溫，強(qiáng)化了樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變

土地價(jià)格與樓盤價(jià)格，常常被形容為面粉與面包的關(guān)系。今年以來(lái)，“面粉”供應(yīng)充足，價(jià)格也在回歸合理區(qū)間，不僅“地王”不再出現(xiàn)，還出現(xiàn)越來(lái)越多的“底價(jià)成交”，甚至流拍。

有關(guān)機(jī)構(gòu)務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，今年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻發(fā)，住宅用地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)下降，企業(yè)拿地更趨理性，土地市場(chǎng)逐步理性回歸。

2017年4月，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。“各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地。36~18個(gè)月的，要減少供地。12~6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，各地政府繼續(xù)加大推地力度，土地供求繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，前三季度，全國(guó)300座城市共推出各類用地16.6億平方米，同比增長(zhǎng)30%，其中住宅用地推出7.9 億平方米，同比增長(zhǎng)31.5%，增幅為2012年以來(lái)單季度最高。

與此同時(shí)，19月住宅用地成交樓面均價(jià)同比下跌6.4%，平均溢價(jià)率為18.2%，較去年同期下降21.2 個(gè)百分點(diǎn)，底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多。此外，今年以來(lái)全國(guó)300城還有449宗住宅用地發(fā)生流拍，總規(guī)劃建筑面積5666萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

 以二線城市代表武漢為例，8月17日開(kāi)始，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓15宗國(guó)有建設(shè)用地的使用權(quán)，其中10宗是純住宅用地，總面積74.9萬(wàn)平方米。按照拍賣規(guī)則，這10宗地均規(guī)定了競(jìng)拍起始價(jià)格和建議最高價(jià)，如果競(jìng)價(jià)達(dá)到了設(shè)定的出讓最高價(jià)，按“現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配建”(即競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人)方式確定競(jìng)得人。

房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)，回款是王道

樓市變陣，現(xiàn)金為王。

天風(fēng)證券研報(bào)顯示，2017年44家樣本房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)凈流入324億元，是近5年來(lái)除2016年外表現(xiàn)最好的一年。2018年上半年，樣本房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，凈流出383億元。

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。當(dāng)下融資越來(lái)越難，銷售回款就越發(fā)重要。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

房企的現(xiàn)金流主要依靠銷售回款和融資，這亦是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。當(dāng)下融資越來(lái)越難，銷售回款就越發(fā)重要。

“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去’。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障。”郁亮說(shuō)，“如果 6300 億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬(wàn)科6300億元的年度回款目標(biāo)“還有一半多沒(méi)完成”。

 回款為什么變難了？郁亮談道，“管理動(dòng)作根本沒(méi)有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控”，比如“不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別”。

這并不是萬(wàn)科一家的難題。天風(fēng)證券研報(bào)指出，從銷售回款率的情況來(lái)看，近三年來(lái)呈不斷下降態(tài)勢(shì)。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以萬(wàn)科為例，2017年萬(wàn)科銷售回款率為70%，2018年一季度下降到了52%。“我們認(rèn)為這與部分城市嚴(yán)厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長(zhǎng)有關(guān)。”天風(fēng)證券研報(bào)中說(shuō)。

在廣州、杭州等熱點(diǎn)城市，新盤網(wǎng)簽往往需要排隊(duì)三個(gè)月以上，之后如果用公積金貸款，或組合貸款，又需要等待兩三個(gè)月的放款周期。

此前，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君也在該公司中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，“今年房地產(chǎn)按揭政策跟去年比有較大變化，導(dǎo)致了回款率下降，但我們?nèi)赀€是有信心維持在80%以上。”公開(kāi)資料顯示，在2016年和2017年，碧桂園的銷售回款率分別為92%和90%。(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第41期)

分析人士認(rèn)為，隨著年關(guān)將近，房企的規(guī)模之爭(zhēng)也在持續(xù)加劇，尤其面臨融資趨緊的環(huán)境，房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也是決定未來(lái)現(xiàn)金流的關(guān)鍵因素之一。預(yù)計(jì)四季度，房企為沖擊年度業(yè)績(jī)以及確保資金安全，將繼續(xù)加大銷售力度。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的信息，從目前已公布銷售目標(biāo)的54家房企完成情況來(lái)看，今年19月銷售目標(biāo)完成率均值為71.74%，共有49家房企目標(biāo)完成率超過(guò)50%。

其中，建業(yè)地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家房企已經(jīng)超額完成全年銷售任務(wù)，銷售金額分別為304億元、507億元，目標(biāo)完成率分別為105.73%和100.33%。目標(biāo)完成率超過(guò)九成的房企有5家，分別為龍光地產(chǎn)、中國(guó)金茂、正榮地產(chǎn)、金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)。尚有5家房企目標(biāo)完成率低于50%，分別為禹洲集團(tuán)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、恒泰、華鴻嘉信。